值得注意的是，相比以往其他城市已經(jīng)推出的“帶押過戶”政策而言，北京的本次政策明確指出兼容跨行貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士向記者指出，北京樓市“小陽春”或?qū)⒁虼说玫窖娱L，但是價格并不會波動，并呼吁出臺二套房首付等方面的更為寬松的政策。也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，提前還貸的現(xiàn)象也將因此減少。
北京加入，全國常態(tài)化
3月31日，北京銀保監(jiān)會等四個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》（簡稱《通知》），宣布北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
《通知》指出，北京“帶押過戶”需要滿足四個條件，即為本市個人存量住房交易；交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；交易賣方未結(jié)清貸款為個人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無相應(yīng)抵押登記的組合貸款；交易買方全款或辦理個人住房商業(yè)貸款購房。
也就是說，企業(yè)名下的住房不可進行“帶押過戶”操作，以及有“組合貸”的住房進行“帶押過戶”操作需要先將公積金貸款還清。
具體流程方面，《通知》指出共計有五個步驟，即買賣雙方自行或在中介機構(gòu)撮合下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過戶”；買賣雙方通過存量房交易服務(wù)平臺辦理網(wǎng)上簽約；向銀行申請“帶押過戶”；買賣雙方及相關(guān)方在不動產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”；銀行貸款發(fā)放及結(jié)清。
值得注意的是，在北京加入“帶押過戶”的前一天，3月30日，自然資源部和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《華夏時報》記者指出，北京此次提及的“帶押過戶”政策，和自然資源部發(fā)布通知的精神是高度吻合的。
“帶押過戶”政策，已經(jīng)由點到線，再到面，正全面鋪開。記者注意到，從2022年8月開始，濟南、廣州等多個城市已經(jīng)率先試點“帶押過戶”政策。公開消息顯示，截至目前，全國已經(jīng)有100多個地市推行“帶押過戶”政策，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國累計已經(jīng)超過30城市單獨宣布嘗試或者落地二手房帶押過戶。嚴(yán)躍進則表示，預(yù)計今年二季度會有更多城市加入到“帶押過戶”的改革過程中。
可跨行辦理，“小陽春”或?qū)⒀娱L
相比此前多個城市的“帶押過戶”政策，北京的此次政策具有諸多亮點，顯得“誠意滿滿”。北京銀保監(jiān)局在官網(wǎng)發(fā)文指出，北京市“帶押過戶”模式有三方面突出特點和優(yōu)勢，包括兼容跨行貸款、最大程度降低交易成本、多部門協(xié)同提升交易便利度。
從已經(jīng)開始執(zhí)行“帶押過戶”的城市來看，盡管各地政策細節(jié)有所不同，但是多個城市要求必須是同一個銀行內(nèi)部帶抵押過戶。這給“帶押過戶”的操作執(zhí)行帶來了較大的難度。
值得注意的是，自然資源部發(fā)布的文件明確指出，將推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展。而《通知》則明確指出，北京“帶押過戶”除了可以采用同行貸款模式，還可以采用跨行貸款模式。“跨行”模式下，雙方貸款銀行可通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)交互信息，未接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的銀行通過事前約定方式交互信息。
據(jù)悉，傳統(tǒng)模式下，抵押貸款的房產(chǎn)過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，利用買家的首付款來支付，或者找“過橋”機構(gòu)借款，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從賣方的角度來看，實施二手房“帶押過戶”后，減輕了“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”。而從買房的角度來看，“帶押過戶”政策有助于加快換房需求入市。
記者注意到，從多個城市的樓市情況來看，去年開始實施的“帶押過戶”并沒對當(dāng)時的市場形成很大的刺激作用。張大偉指出，“帶押過戶”政策的確可以降低部分購房者成本，但是降低的成本并不算太多。在此情況之下，今年4月上半月北京樓市或?qū)⒗^續(xù)維持一定的熱度，北京小陽春持續(xù)的時間會更長一些，但是整體看來并不會引起房價上面的波動。
3月31日，北京房產(chǎn)中介人員張昊（化名）向《華夏時報》記者表示，現(xiàn)在二手房解押后過戶的時間本身也不算太長，可能只需要一個月左右的時間，所以估計政策對樓市的刺激作用較為有限。
張昊表示，有關(guān)注到北京“帶押過戶”的新聞，但是“單位還未發(fā)出執(zhí)行通知和具體的操作細則”。北京90%要交易的二手房都是有貸款的，此前，可以采用買方客戶的資金去解押，由中介機構(gòu)進行資金監(jiān)管，賣家向中介繳納解押資金0.6%的擔(dān)保費用。
賣房者張軍（化名）告訴記者，“帶押過戶”將省掉“過橋”的環(huán)節(jié)。尤其是在北京，貸款三、五百萬很常見。要是不能“帶押過戶”，也不“過橋”，用買方的購房款來解除抵押，就會失去議價主動權(quán)，可能得降價。
嚴(yán)躍進指出，“帶押過戶”主要涉及的是不動產(chǎn)登記的概念，是對二手房房東抵押權(quán)管理的優(yōu)化。“帶押過戶”最大的影響在于二手房的出售基本上可以隨時進行，無需籌錢償還貸款，交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風(fēng)險。特別是在近期的提前還貸潮之下，“帶押過戶”也可能會使得提前還貸現(xiàn)象減少。
近年來，北京的樓市政策仍然十分嚴(yán)格，僅進行了部分微調(diào)。二手房方面，記者注意到北京曾出臺“連環(huán)單”的政策，方便二手房的交易，縮短流程時間，但是覆蓋的范圍較“帶押過戶”窄，且不涉及減少交易成本。張大偉表示，“帶押過戶”是北京二手房市場迎來的中等水平的利好政策，當(dāng)下對于北京等城市來說，更期待（降低）二套房改善首付等更為寬松的政策調(diào)整。
（華夏時報）
